不動産売買の種類と特徴を解説！知っておくべきパターンとは？

この記事を読むと、不動産取引の種類と特徴が分かります。

この記事を書いた人

不動産会社を経営。これまで自身でも700件以上の売買仲介を成約させた経験から、新人営業担当向けに情報発信中
✔公認不動産コンサルティングマスター
✔MBA（経営学修士）
✔ファイナンシャルプランナー

こんにちは。不動産営業の教科書こと井口(@fukuoka_fudosan)です。

今回は、「パターン別の不動産取引」についてお伝えしていきます。

不動産取引には様々な手続きがあります。それぞれの種類を正しく理解することで、皆さんが取引する際にも、パターンに沿って手続きすることで、スムーズな取引ができるようになると思います。

ぜひ、ご理解いただくことを強くお勧めします。

【この内容は動画でも解説しています。】

取引の種類

不動産の取引は大きく3つに分かれます

これらについて具体的にご紹介していきます。

仲介取引

一般的な不動産取引の形態としては、売主様と買主様が存在し、両者の間に仲介業者が介在する「媒介」が挙げられます。

売主様は自身の物件を売却するために、売主様の仲介会社を通じて買主様を探します。一方、買主様は自分が求める物件を見つけるために、買主様の仲介会社を通じて物件を探します。

両者の仲介会社が、それぞれのクライアントである売主様や買主様の利益を最大化するために動くことが一般的です。

しかしながら、仲介業者としての理想は、売主様から物件を預かりつつ、自身で買主様を見つけることです。これにより、売主様からも買主様からも仲介手数料を受領することができるため、仲介業者としては手数料が倍になります。

また、不動産業界における仲介取引には、注意が必要な問題が存在します。

例え買主様が見つかった場合でも、囲い込みという形で売主様の物件を紹介しない業者が存在します。このような業者は、問い合わせが来るまで何もせず待ち続けたり、他社からの紹介を断ったりすることがあります。

そのため、不動産会社によってはどんな販売活動を行っているのか確認することが必要です。
また、囲い込みをしないように注意することも不動産会社にとって重要なことです。

代理取引

珍しい形態ですが、例えばAさんという売主様がいて、不動産会社に全ての手続きを一任する契約を結ぶ場合があります。これは、売買契約や諸手続きの代筆を全て不動産会社が行い、契約から決済までの流れをすべて書面で代筆するということです。

つまり「もう全てあなたの会社に任せるので決済までして良いですよ」という契約です。

面倒な手続きを全て排除したいような売主様であれば、このような契約を取ることもあります。

直接取引

直接取引とは、不動産会社同士や個人同士で取引を行うことを指します。ただし、不動産取引には契約書作成や重要事項の説明などが必要とされるため、直接取引はあまり多くありません。

通常、売主は不動産会社に依頼し、買主はその不動産会社に問い合わせて契約する場合が一般的です。

しかし、売主と買主が直接交渉し、価格が決まっている場合は、仲介会社に契約書の作成を依頼するケースもあります。

直接取引は、売主と買主が直接交渉するため、費用を抑えることができるというメリットがあります

ただし、重要事項の説明が十分でなかったり、トラブルが起きた場合に自己責任で解決しなければならないというリスクもあるため、注意が必要です。

イレギュラーな取引

上記、いずれの取引のパターンに当てはまらないようなイレギュラーな取引もあります。

例えば、不動産業界にはブローカーやあんこ業者と呼ばれる仲介業者（紹介業者）が存在します。

ブローカー

通常、不動産の売買や仲介業務を行うには、宅建業の免許が必要となります。つまり、ブローカーは法律上、不動産業界で活動することはできません。しかし、実際には、ブローカーは不動産仲介会社と提携し、不動産取引を行っています。これにより、宅建業法違反になることなく、報酬を得ることができます。

あんこ業者

あんこ業者は、不動産売買の売主様と買主様には直接関わらず、売主様や買主様が依頼した不動産会社から依頼を受けるスタンスになります。そのため、あんこ業者は1社だけでなく、複数の業者が存在することもあります。

あんこ業者の中には、売主様から手数料が出ない場合に、買主様側に手数料を要求するケースもあります。このような場合、実際に売主様から預かっている不動産会社に対して、どのように取引を行うのかを確認することが重要です。

媒介報酬

不動産会社は、媒介する物件の取引価格に応じて、国土交通省が定めた媒介報酬額を受け取る事ができます。

業界的には、400万円を超える物件が多いため、3%+6万円（消費税別）が速算式で用いられます。

しかし、取引価格が400万円以下の場合は手数料が少なくなり、調査手数料が高くなってしまうため、業界内で問題が起きています。

そこで、国土交通省は400万円以下の物件においては、媒介報酬として18万円（税別）を請求しても良いという通達を出しました。例えば、200万円以下の物件の場合、手数料は10万円しか得られませんが、法務局や役所の調査費用など、不動産仲介者の人件費を考慮すると、10万円では費用を賄いきれない場合があります。したがって、400万円以下の物件に関しては、18万円（税別）が媒介報酬として請求できるようになりました。

まとめ

不動産取引には、仲介取引、代理取引、直接取引、イレギュラーな取引といった4つの取引形態と報酬についてお伝えしました。

不動産取引には手続きが多いため、それぞれのパターンを理解し、正しい手続きを行うことでスムーズな取引につなげることが大切です。

しかし、実際の現場では様々な課題もあり、不安を感じることもあるかもしれません。

今後も私たちはブログやYouTubeを通して情報発信していきますので、こうした場を利用して学びを深めることで、よりスムーズに取引ができるようになって頂ければと思います。

もし不安な点があれば、私たちにご相談ください。今回お伝えした事が、皆さんの営業の一助になれば幸いです！

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